sprawycywilne

Zniesienie współwłasności

 

Co to jest zniesienie współwłasności?

W uproszczeniu można przyjąć, iż zniesienie współwłasności to inaczej likwidacja (ustanie) stosunku współwłasności, a zatem stanu, w którym prawo własności jednej rzeczy (np. nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Wyraz „niepodzielnie”, użyty w tym znaczeniu oznacza, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy (np. samochodu), nie natomiast do części, odpowiadającej jego udziałowi. 

Odpowiednio stosowany art. 221 k.c. stanowi, iż czynność prawna, wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności, jak również określająca zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej, odnosi skutek także wobec nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

 

Sposoby zniesienia współwłasności

Prawo polskie wyróżnia dwa sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie:

  • umowny (występuje w sytuacji, gdy strony dojdą do porozumienia odnośnie tego, że należy przeprowadzić zniesienie współwłasności, jak również ustalą sposób jego przeprowadzenia). Umowa o zniesienie współwłasności podlega reżimowi prawa zobowiązań. W doktrynie i orzecznictwie uznaje się, że jest to czynność prawna rozporządzająca. Stosuje się do niej przepisy o formie czynności prawnej, w związku z czym, jeśli zniesienie współwłasności ma dotyczyć nieruchomości, konieczne będzie zachowanie formy aktu notarialnego.
  • sądowy

Sposób ten jest regulowany przepisami kodeksu postępowania cywilnego (od art. 617-625 k.p.c.), jako jedna z tzw. spraw działowych, a w zakresie prawa materialnego przepisami kodeksu cywilnego (210-221 k.c.).

Zgodnie z przepisami, sądowe zniesienie współwłasności następuje na mocy postanowienia, wydanego przez sąd w postępowaniu nieprocesowym. Jak była już o tym mowa, z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Stosownie do przepisów procesowych, z wnioskiem tym może w postępowaniu egzekucyjnym wystąpić wierzyciel współwłaściciela, po dokonaniu zajęcia (887 § 1  k.p.c.), a także prokurator.

W uchwale z dnia  14 września 2016 r.  o sygn. akt III CZP 36/16 Sąd Najwyższy przyjął, że umowa współwłaścicieli czasowo wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże wierzyciela współwłaściciela będącego stroną tej umowy.

Oznacza to, iż pomimo zawarcia przez współwłaścicieli umowy, w której ograniczają oni uprawnienie do żądania zniesienia umowy, wierzyciel może złożyć skuteczny wniosek do sądu.

W tym celu, stosownie do treści art. 617 k.p.c., powinien on wnieść wniosek do sądu, w którym  dokładnie określi rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawi dowody prawa własności (np. umowę sprzedaży, darowizny, wypis z księgi wieczystej). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie jest ograniczone żadnym terminem, nie podlega również przedawnieniu, jednakże może zostać ograniczone przez czynność prawną na okres pięciu lat (ograniczenie to może być przedłużone, a przedłużenie może być ponawiane). Sądem właściwym będzie sąd rejonowy miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku (art. 606 KPC oraz art. 15 KPC w zw. z art. 13 § 2 KPC).

Ponadto, zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego, wniosek o zniesienie współwłasności może być połączony z wnioskiem o dział spadku oraz o podział majątku po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 689 KPC i art. 567 § 3 KPC).

 

Rodzaje zniesienia współwłasności

W kodeksie cywilnym przewidziano trzy różne sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie:

  1. przez podział fizyczny rzeczy (art. 211 k.c.), chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (np. podział samochodu, podział nieruchomości pomiędzy wielu współwłaścicieli);
  2. przez przyznanie rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności jednemu ze współwłaścicieli (art. 212 § 1 w zw. z § 2 k.c. ); w tym przypadku stanie się ona wyłączną własnością jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
  3. przez sprzedaż rzeczy, a następnie podział ceny pomiędzy współwłaścicieli (tzw. podział cywilny). Przy sądowym zniesieniu współwłasności sprzedaż odbywa się w ramach licytacji, natomiast przy umownym, dokonują jej współwłaściciele;

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności następuje w wyniku umowy, współwłaściciele mogą sami wybrać sposób podziału. W przypadku, gdy mamy do czynienia z sądowym zniesieniem współwłasności, wybór sposobu należy do sądu. Powinien on dążyć do jak najpełniejszego zabezpieczenia interesów wszystkich współwłaścicieli. Może on określić wysokość dopłat pieniężnych między współwłaścicielami.

 

Co to jest współwłasność?

Stosownie do art. 195 k.c., współwłasność polega na tym, że „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”. A zatem, jej cechami są:

  1. Jedność przedmiotu współwłasności (np. gospodarstwo rolne, nieruchomość, samochód);
  2. Wielość podmiotów uprawnionych (współwłaścicieli);
  3. Niepodzielność prawa – co oznacz, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, nie natomiast do części, odpowiadającej jego udziałowi.

Stosownie do treści art. 198 k.c., każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Problem pojawia się jednakże w sytuacji, gdy ten „udział” jest trudny do określenia (np. gdy dwie osoby są współwłaścicielami nieruchomości albo samochodu). Zgodnie z art. 199 k.c., zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana do:

  1. rozporządzania rzeczą wspólną (np. poprzez jej sprzedaż czy darowanie innej osobie albo ustanowienie hipoteki na nieruchomości wspólnej);
  2. dokonania innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. dokonanie większego remontu, w sytuacji, gdy nie jest on niezbędny do zachowania wspólnego prawa).

Jak zatem widać, uprawnienia współwłaściciela są ograniczone w porównaniu do prawa własności, przysługującego jedynemu właścicielowi. W tym miejscu można zacytować Sędziego Tomasza Radkiewicza, który słusznie uznał, że „oczywiste jest (…), iż współwłasność ze swej istoty jest stanem nietrwałym, tymczasowym; często taki stosunek prawny nie satysfakcjonuje współwłaścicieli, którzy, wykonując władztwo nad rzeczą, muszą brać pod uwagę prawa innych osób (współwłaścicieli) do tej rzeczy.” (T. Radkiewicz, Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości z serii Pierwsza wokanda).

 

Rodzaje współwłasności

W doktrynie prawniczej wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:

  1. Współwłasność w częściach ułamkowych (in. nazywana „zwykłą”) – najczęściej powstaje w wyniku:

- czynności prawnej (kupno samochodu przez dwie osoby);

- sukcesji generalnej (odziedziczenie spadku – udziały spadkobierców wyrażane są najczęściej w ułamku zwykłym);

- orzeczenia sądu (np., gdy sąd w wyniku działu spadku przyzna rzecz wspólną kilku osobom);

- z mocy samego prawa (np. zasiedzenie nieruchomości przez kilka osób);

- w przypadku rozwiązania spółki cywilnej;

- w przypadku zniesienia wspólności małżeńskiej;

     2. Współwłasność łączna

Jest to współwłasność, w której nie ma możliwości określenia wielkości udziałów. Najczęściej jest ona ściśle powiązana ze stosunkiem prawnym, zazwyczaj mającym  charakter osobisty (jak np. współwłasność w ramach spółki cywilnej albo wspólność majątkowa małżeńska). Art. 196 § 2 k.c. stanowi, iż współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Z momentem ustania tego stosunku prawnego (np. w wyniku rozwiązania spółki czy rozwodu), współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych.

Przepisy kodeksu cywilnego regulują instytucję, którą jest najczęściej występujący rodzaj współwłasności, a mianowicie współwłasność w częściach ułamkowych.

Spłaty, przysługujące współwłaścicielom, ustalane są zgodnie z ich zgodnym porozumieniem (216 § 1 k.c.) Jeśli nie zostanie ono zawarte, spłaty te mogą zostać przez sąd obniżone, przy uwzględnieniu typu, wielkości oraz stanu gospodarstwa rolnego, który jest przedmiotem współwłasności, jak również sytuacji osobistej i majątkową współwłaściciela, zobowiązanego do spłat oraz uprawnionego do ich otrzymania.

Stosownie do treści art. 217 k.c., współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest on obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

Poza tym, zgodnie z art. 218 k.c., współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, a którzy do chwili zniesienia współwłasności w nim mieszkali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania przez okres nie dłuższy niż 5 lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni, nie dłużej niż 5 lat od osiągnięcia pełnoletniości (art. 218 Kodeksu cywilnego).

 

Odrębna regulacja

W zgoła inny sposób uregulowana została kwestia sądowego zniesienia współwłasności w przypadku gospodarstwa rolnego. Stosownie do przepisów art. 55 (3) k.c., za gospodarstwo rolne uważa się: „grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Stosownie do art. 213 k.c., „jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.” A zatem, jeśli sąd uzna, iż podział doprowadzi do sytuacji, w której powstaną karłowate gospodarstwa, które nie będą w stanie spełnić swojej funkcji w sposób prawidłowy (np. nie przynosiłyby wówczas odpowiednich dochodów), podział jest niedopuszczalny.

W przypadku, gdy współwłaściciele nie wyrażą zgody na przyznanie gospodarstwa rolnego jednemu  z nich, wyboru dokona sąd. Stosownie do art. 214 § 2 k.c., przyzna on gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub w nim stale pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeśli natomiast takie warunki spełnia kilku z nich albo jeśli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

Jeśli współwłaściciele nie wyrażą zgody na przyznanie gospodarstwa rolnego żadnemu ze współwłaścicieli, którego wybierze sąd, zarządzi on sprzedaż gospodarstwa rolnego (art. 214 § 4 k.c.). Podobnie sąd postąpi na zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli (art. 214 § 3 k.c.).

 

KANCELARIA RADCY PRAWNEGO
Aleksandra Rybak - Gaj

linia

ul. Dąbrowskiego 11 lok. 4
42-202 Częstochowa

Kom: 794 020 240
Stac: 34 374 37 36
E-mail: kancelaria@rybakgaj.pl

Termin wizyty należy uzgodnić wcześniej telefonicznie.


 

2020 Kancelaria Radcy Prawnego Aleksandra Rybak-Gaj | Wszelkie prawa zastrzeżone.